Die Immobilie, die zu Ihnen passt.
Die besten Objekte erscheinen nie auf Portalen. Sie werden direkt an vorgemerkte Käufer vermittelt — bevor jemand anders davon erfährt. Hinterlegen Sie Ihr Suchprofil und werden Sie Teil unseres Käufer-Netzwerks.
Suchprofil hinterlegen.
Wenige Eckdaten zu Ihrer Wunschimmobilie genügen. Sie hören von uns, sobald ein passendes Objekt verfügbar wird — oft bevor es online geht.
Suchprofil starten → oder direkt 05241 — 998 56 44Off-Market-Zugang
Objekte vor öffentlicher Vermarktung
Vorab-Information
Sie hören zuerst von neuen Angeboten
Persönliche Begleitung
Bis zum Notartermin und darüber hinaus
Lokale Expertise
20 Jahre Marktkenntnis in OWL
Die besten Objekte finden Sie nicht online.
In Deutschland wechseln jährlich 40 bis 70 Milliarden Euro an Immobilien den Eigentümer, ohne dass ein einziges Inserat geschaltet wird. Diese Objekte werden vertraulich vermittelt — direkt an Käufer, die vorgemerkt sind.
Wer sein Suchprofil bei einem Makler hinterlegt, gewinnt einen strukturellen Wettbewerbsvorteil: Sie hören zuerst von neuen Objekten, oft bevor andere überhaupt davon erfahren. Auch wir bei Conzept verkaufen jedes Jahr eine zweistellige Zahl Immobilien off-market — sie tauchen auf keiner Plattform auf.
Zugang zu verdeckten Angeboten
Sie erhalten Informationen zu Objekten, die nie auf ImmoScout24 oder Immowelt erscheinen werden — direkt aus unserem Netzwerk.
Zeitvorsprung vor anderen Interessenten
Bei klassischer Vermarktung sind Sie unter vorgemerkten Käufern — Sie bekommen die Info, sobald wir das Mandat haben, nicht erst wenn das Inserat live geht.
Weniger Konkurrenz, entspannter Prozess
Statt 30 Interessenten bei einer öffentlichen Besichtigung — meist 1 bis 5 Interessenten bei einer Off-Market-Vorstellung. In Ruhe entscheiden statt überbieten.
Vollständig kostenfrei
Die Hinterlegung Ihres Suchprofils ist komplett kostenlos und unverbindlich. Eine Provision fällt nur an, wenn Sie tatsächlich eine Immobilie kaufen — dann gilt das Bestellerprinzip mit 3,57 % Käuferanteil.
In den letzten 24 Monaten haben wir jede dritte Immobilie verkauft, bevor sie öffentlich beworben wurde. An vorgemerkte Käufer — direkt aus dem Netzwerk.
Mehr als nur Exposés.
Wir begleiten Sie vom ersten Suchprofil bis zur Schlüsselübergabe. Nicht als Vermittler — als Berater an Ihrer Seite.
Persönliches Suchprofil
Wir nehmen uns Zeit, Ihre Vorstellungen wirklich zu verstehen — Lage, Größe, Budget, Familienphase, Vorlieben. Das Profil wird aktiv mit unserer Datenbank abgeglichen.
Off-Market Zugang
Sie erhalten Vorab-Informationen zu Objekten, die wir diskret vermitteln — bevor sie auf Portalen erscheinen oder ganz ohne öffentliche Vermarktung wechseln.
Aufbereitete Exposés
Sie bekommen professionelle Exposés mit Profifotos, Grundrissen, Energieausweis, Lagedaten — alles auf einen Blick, statt Bruchstücke zusammenzusuchen.
Persönliche Besichtigung
Wir begleiten Sie zur Besichtigung — vor Ort, in Ruhe. Sie erhalten ehrliche Einschätzungen zu Substanz, Lage und Sanierungsbedarf. Auch zu Schwachstellen.
Marktwert-Einschätzung
Bevor Sie ein Angebot machen, sagen wir Ihnen ehrlich, ob der Preis fair ist — basierend auf realen Verkaufsdaten aus Gütersloh und 20 Jahren Marktkenntnis.
Finanzierungs-Partner
Auf Wunsch vermitteln wir Sie an unsere unabhängigen Finanzierungspartner. Vergleich von 500+ Banken, oft bessere Konditionen als bei der Hausbank.
Vertrags-Prüfung
Wir prüfen den Kaufvertragsentwurf vor dem Notartermin, weisen Sie auf kritische Klauseln hin und sichern Ihre Käufer-Interessen ab.
Notar- & Übergabe-Begleitung
Wir begleiten Sie zum Notar und zur Übergabe. Übergabeprotokoll, Zählerstände, Versorgerwechsel — wir kümmern uns um die Details.
Auch danach da
Auch nach dem Einzug bleiben wir Ihr Ansprechpartner — Handwerker-Empfehlungen, Versicherungen, Modernisierung. Wir sehen den Kauf nicht als Ende, sondern als Anfang.
Vom Suchprofil zur Schlüsselübergabe.
Acht klar definierte Schritte — transparent, persönlich, ohne Überraschungen. Sie wissen jederzeit, wo Sie stehen.
Suchprofil hinterlegen
5 MinutenSie geben uns Eckdaten zu Ihrer Wunschimmobilie — Objektart, Region, Budget, Größe. Das Profil dient als Grundlage für alle weiteren Abgleiche mit unseren Mandaten.
Persönliches Kennenlerngespräch
Innerhalb 48 StundenWir melden uns telefonisch oder per Mail. Bei Bedarf treffen wir uns persönlich — wir wollen Sie und Ihre Lebenssituation verstehen, nicht nur Ihre Datenpunkte.
Aktiver Abgleich
LaufendIhr Profil wird mit allen neuen Mandaten abgeglichen — auch off-market. Sobald ein Objekt passt, kontaktieren wir Sie persönlich, bevor andere davon erfahren.
Exposé & Vor-Besichtigung
Bei jedem TrefferSie erhalten ein detailliertes Exposé mit Fotos, Grundrissen, Energieausweis und Lagedaten. Bei Interesse: Besichtigung in Ruhe — meist mit 1 bis 5 anderen Interessenten, nicht in einer Massentour.
Werteinschätzung & Beratung
Vor AngebotBevor Sie ein Angebot abgeben, sagen wir Ihnen ehrlich, ob der Preis fair ist. Basierend auf realen Verkaufsdaten aus Gütersloh, Mikrolage-Vergleich und 20 Jahren Marktkenntnis.
Finanzierung klären
ParallelAuf Wunsch vermitteln wir Sie an unabhängige Finanzierungsexperten mit Zugang zu 500+ Banken. Eine Finanzierungsbestätigung erhöht Ihre Chancen bei Verkäufern erheblich.
Notar & Kaufvertrag
3 – 6 Wochen nach EinigungWir prüfen den Vertragsentwurf vor dem Notartermin, weisen Sie auf kritische Klauseln hin und begleiten Sie zur Beurkundung. Sie unterschreiben informiert.
Übergabe & Einzug
Nach KaufpreiszahlungSobald der Kaufpreis beim Notar bestätigt ist: Schlüsselübergabe mit Protokoll, Zählerstände, Versorgerwechsel. Wir begleiten Sie auch hier — und stehen danach für Fragen weiter zur Verfügung.
Was kostet das Wohnen in Gütersloh?
Realistische Orientierungswerte für Ihr Budget — basierend auf aktuellen Angebotspreisen und Verkaufsdaten aus dem Stadtgebiet und Umland.
Preisniveau nach Stadtteilen
Orientierungswerte für Häuser und Eigentumswohnungen — Stand Februar 2026
| Stadtteil | Häuser (Ø €/m²) | Wohnungen (Ø €/m²) | Entwicklung |
|---|---|---|---|
| Innenstadt | 3.850 € | 3.250 € | ▲ +3,2 % |
| Isselhorst | 3.088 € | 2.813 € | ▲ +2,7 % |
| Sundern | 3.420 € | 2.890 € | ▲ +2,8 % |
| Pavenstädt | 3.380 € | 2.850 € | ▲ +2,5 % |
| Avenwedde | 3.180 € | 2.720 € | ▲ +2,3 % |
| Spexard | 2.950 € | 2.640 € | ▲ +2,1 % |
| Friedrichsdorf | 2.780 € | 2.510 € | ▲ +2,0 % |
| Ebbesloh | 2.684 € | 2.450 € | ▲ +1,8 % |
Kaufnebenkosten in NRW.
Der Kaufpreis ist nur ein Teil. Rechnen Sie in NRW mit ca. 12 % Kaufnebenkosten zusätzlich — und kalkulieren Sie diese als Eigenkapital, denn die Bank finanziert sie meist nicht mit.
Beispielrechnung · 400.000 € Kaufpreis
Nebenkosten müssen oft aus Eigenkapital bezahlt werden
Banken finanzieren meist nur den Kaufpreis, nicht die Nebenkosten. Bei 400.000 € Kaufpreis sollten Sie also mindestens 50.000 € Eigenkapital einplanen. Eine Vollfinanzierung über 110 % ist möglich, aber teuer — Zinsaufschläge von 0,5 % bis 1,0 % sind üblich.
Inventar separat ausweisen spart Grunderwerbsteuer
Auf Einbauküche, Markisen, Sauna oder fest verbautes Mobiliar fällt keine Grunderwerbsteuer an. Bei einer Küche im Wert von 15.000 € sind das in NRW direkt 975 € Ersparnis. Das Finanzamt akzeptiert i.d.R. bis zu 15 % des Kaufpreises ohne Belegnachweis — wir achten im Kaufvertrag darauf.
Die häufigsten Fehler beim Immobilienkauf.
Auch erfahrene Käufer machen sie. Manche kosten Tausende Euro, andere sind schwer rückgängig zu machen. Hier die wichtigsten Stolperfallen, die wir Ihnen ersparen wollen.
Kaufnebenkosten unterschätzt
Der häufigste Finanzierungsfehler. In NRW kommen 12 % auf den Kaufpreis obendrauf — die meist aus Eigenkapital kommen müssen. Wer das nicht früh einkalkuliert, steht kurz vor dem Notar mit einer Finanzierungslücke da.
Verliebt statt geprüft
Eine schöne Küche, ein gemütlicher Garten — und schon werden Mängel übersehen. Substanz, Energiezustand und Sanierungsbedarf sind wichtiger als die Optik. Bei größeren Objekten lohnt sich ein unabhängiger Bausachverständiger vor dem Kauf.
Ohne Finanzierungsbestätigung Besichtigungen
Sie investieren Wochen in Besichtigungen — und stellen am Ende fest, dass die Bank weniger finanziert als gedacht. Holen Sie die Finanzierungsbestätigung früh ein. Das spart Zeit und erhöht Ihre Chancen bei attraktiven Objekten erheblich.
Energieausweis übersehen
Eine Immobilie mit Energieklasse G kann schnell 50.000 € Sanierungsbedarf haben, die im Preis nicht eingerechnet sind. Seit Mai 2026 muss der Energieausweis bereits in der Anzeige stehen — prüfen Sie ihn sorgfältig.
Mehrere Makler parallel
Viele Käufer kontaktieren mehrere Makler in der Hoffnung auf mehr Angebote. Vorsicht: Wenn Sie ein Exposé von mehreren Maklern für dasselbe Objekt erhalten, können beide eine Provision verlangen. Klare Kommunikation hilft.
Kaufvertrag nicht früh genug prüfen
Der Notarvertragsentwurf wird 14 Tage vor der Beurkundung übersendet — diese Zeit muss zur sorgfältigen Prüfung genutzt werden. Klauseln zu Haftungsausschluss, Übergabezeitpunkt und Auflassungsvormerkung sind kritisch. Wir prüfen das mit Ihnen.
WEG-Unterlagen nicht eingesehen
Beim Kauf einer Eigentumswohnung absolut entscheidend: Teilungserklärung, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, Hausgeldabrechnungen, Stand der Instandhaltungsrücklage. Hier verstecken sich oft Risiken, die den Kauf später ärgerlich machen.
Was Sie zum Kauf wissen sollten.
Die häufigsten Fragen unserer Suchkunden — ehrlich beantwortet aus über zwei Jahrzehnten Maklerpraxis in Augsburg und Gütersloh.
Was kostet mich die Hinterlegung eines Suchprofils?
Nichts. Die Hinterlegung Ihres Suchprofils und die Vermittlung passender Objekte sind für Sie als Käufer komplett kostenlos. Eine Maklerprovision wird ausschließlich bei erfolgreichem Kauf fällig — und dann gilt das Bestellerprinzip: 3,57 % vom Kaufpreis (inkl. MwSt.), zu gleichen Teilen mit dem Verkäufer.
Es gibt bei uns auch keine Suchauftragsgebühren oder Pauschalen. Wir verdienen erst, wenn Sie tatsächlich kaufen.
Wie schnell finden Sie eine passende Immobilie für mich?
Das hängt stark von Ihrem Profil ab — und vom Markt. Bei Eigentumswohnungen in Standardlagen finden wir oft innerhalb von 4 bis 12 Wochen ein passendes Objekt. Bei sehr spezifischen Wünschen (denkmalgeschützte Häuser, Premiumlagen, ungewöhnliche Größen) kann es länger dauern.
Wichtig: Ein passendes Objekt heißt nicht automatisch das richtige. Wir wollen nicht „irgendwas verkaufen", sondern eine Immobilie, die wirklich zu Ihnen passt. Die meisten unserer Käufer schauen sich 3 bis 8 Objekte an, bevor sie zuschlagen.
Warum sollte ich ein Suchprofil hinterlegen statt selbst auf Portalen zu suchen?
Zwei Hauptgründe: Zugang zu Objekten, die nicht öffentlich beworben werden, und Zeitvorsprung bei klassisch vermarkteten Objekten.
Off-Market-Vermittlungen machen in Deutschland inzwischen 30–40 % aller Wohnimmobilien-Transaktionen aus. Wer nur auf Portalen sucht, sieht nur einen Teil des Marktes. Und selbst bei klassisch vermarkteten Objekten informieren wir vorgemerkte Käufer oft mehrere Tage vor der öffentlichen Anzeige — das gibt Ihnen einen Wettbewerbsvorteil.
Wie viel Eigenkapital sollte ich haben?
Faustregel: Die Kaufnebenkosten (in NRW ca. 12 % vom Kaufpreis) sollten Sie aus Eigenkapital decken. Bei einem 400.000-€-Objekt sind das also mindestens 50.000 €. Komfortabler ist es mit 20 % Eigenkapital plus Nebenkosten — also rund 130.000 € bei 400.000 € Kaufpreis.
Vollfinanzierungen (110 %) sind möglich, aber teuer — die Banken verlangen Zinsaufschläge von 0,5 % bis 1,0 %. Wir besprechen Ihre konkrete Situation gerne im Erstgespräch oder vermitteln Sie an unsere Finanzierungspartner.
Bekomme ich auch Objekte gezeigt, die für mich „zu teuer" oder „zu klein" sind?
Nein, das ist nicht unser Ansatz. Manche Makler arbeiten nach dem Prinzip „je mehr Anfragen, desto besser". Bei uns nicht. Wir kontaktieren Sie nur, wenn ein Objekt wirklich zu Ihrem Profil passt — sowohl preislich als auch von den Eckdaten her.
Das spart Ihnen Zeit und schont das Verhältnis. Wenn wir Sie kontaktieren, wissen Sie: Es lohnt sich, hinzuschauen.
Kann ich auch suchen, wenn ich noch nicht 100 % entschieden bin?
Selbstverständlich. Viele unserer Suchkunden haben mehrere Monate Vorlauf — etwa wegen Schwangerschaft, Jobwechsel, Erbschaft oder Investitionsplanung. Sie müssen nicht „kaufbereit" sein, um ein Suchprofil zu hinterlegen.
Im Gegenteil: Je früher Sie ein Profil hinterlegen, desto besser Ihre Chancen. Sie sehen über Monate, was am Markt passiert, lernen Preise einzuschätzen und sind perfekt vorbereitet, wenn die richtige Immobilie auftaucht.
Was, wenn meine Wünsche sich ändern?
Suchprofile sind jederzeit änderbar. Ein neues Familienmitglied, ein anderer Arbeitsplatz, eine geänderte Budgetsituation — sagen Sie uns Bescheid, wir passen das Profil an. Auch komplettes Pausieren oder Löschen ist jederzeit möglich.
Manche unserer Suchkunden haben uns über mehrere Jahre begleitet, bevor sie tatsächlich gekauft haben. Andere finden in drei Wochen das Richtige. Beides ist in Ordnung.
Lohnt sich ein Bausachverständiger vor dem Kauf?
Bei älteren Häusern und Objekten mit unklarer Substanz auf jeden Fall. Kosten liegen je nach Aufwand zwischen 500 und 1.500 € — eine Investition, die sich praktisch immer auszahlt. Versteckte Mängel (Feuchtigkeit, Schimmel, Statik-Probleme) können später fünf- bis sechsstellige Sanierungskosten bedeuten.
Bei neueren Objekten (unter 15 Jahren) oder sehr soliden Bestandsbauten ist es meist nicht zwingend nötig. Wir beraten Sie individuell, ob sich der Bausachverständige bei Ihrem Wunschobjekt lohnt — und vermitteln einen unabhängigen Experten aus unserem Netzwerk.
Wie unterscheidet sich Conzept von anderen Maklern?
Drei Dinge: Inhabergeführt — Sie sprechen mit dem Eigentümer, nicht mit wechselnden Mitarbeitern. Lokal verwurzelt — über zwei Jahrzehnte Maklerpraxis, seit 2020 in Gütersloh. Wir kennen die Mikrolagen wie die Westentasche.
Und: Wir nehmen uns Zeit. Andere Makler arbeiten Suchkunden im Akkord ab — wir behandeln jedes Profil persönlich und kontaktieren Sie nur bei wirklich passenden Objekten. Das ist langsamer, aber ehrlicher.
Was passiert mit meinen Daten?
Ihre Angaben werden ausschließlich zur Vermittlung passender Immobilien verwendet. Wir geben keine Daten an Dritte weiter — keine Banken, keine Plattformen, keine Werbedienstleister.
Es gibt bei uns auch keinen Newsletter ohne Ihre ausdrückliche Anmeldung. Sie hören von uns nur bei passenden Objekten oder auf Ihre eigene Anfrage hin. Sollten Sie wünschen, dass wir Ihr Profil löschen, genügt eine kurze Mail an info@conzept-immo.com.